购房时在房产证上常见的“层高权”和“层产权”这两个概念，往往会被混淆。虽然这两个概念都与不动产的所有权相关，但在法律上却有着不同的含义。特别是对于打算购买新房的人来说，了解房产证上记载的是“层高权”还是“层产权”至关重要。
那么，楼层地役权与单元产权之间有何区别？可以购买带有楼层地役权的房屋吗？如何转为单元产权？让我们详细探讨这两个在房地产交易中经常遇到的概念。
什么是楼层地役权？
楼层地役权是一种基于土地份额设立的、可设立于尚未完工或未来将建造的建筑物独立单元上的地役权。
根据第634号《单元所有权法》的规定，层高地役权确保了计划建造的建筑物中公寓、办公室或商铺等独立单元在产权登记中得到明确界定。
例如，假设在一块土地上将建造一栋拥有12套公寓的住宅楼。即使施工尚未完成，只要满足必要条件，每套公寓均可设立层高地役权。
这样，项目中的独立单元及其对应的土地份额就会在产权登记中予以体现。
但是，设立楼层地役权并不意味着建筑已竣工或已取得建筑使用许可。
什么是单元产权？
单元产权是指在已竣工建筑的独立单元上设立的一种特殊所有权。
公寓、办公场所和商铺等适合独立使用的部分，均可成为单元产权的标的。
要设立单元产权，建筑物必须已竣工，且须满足相关法律条件。
例如，对于已竣工并取得建筑使用许可证书的公寓，通过办理必要手续即可转为单元产权。
带有单元产权的房产证表明，该独立单元是已竣工建筑中的产权对象。
然而，拥有单元产权本身并不能单独保证该建筑当前的抗震性能或所有技术特性。
单元地役权与单元产权有何区别？
楼层地役权与单元产权之间的根本区别在于建筑物的完工状态以及独立单元上权利的法律性质。
楼层地役权是针对尚未完工或即将建造的建筑物中的独立单元设立的。它属于与土地份额相关的权利。
而单元产权则是针对已完工建筑物中的独立单元设立的物权。
这两个概念之间的其他重要区别如下：
- 建筑状况：虽然在建筑竣工前即可设立层高地役权，但层高所有权则设立于已竣工的建筑中。
- 入住许可：设立层高地役权时无需提供建筑使用许可。而在转为层高所有权时，原则上需要入住许可。
- 法律性质：层高地役权是与土地份额相关的地役权，而单元产权则是针对独立单元所享有的所有权。
- 不动产登记：在两种情况下，不动产登记簿中均载有关于独立单元和土地份额的相关信息。
这些差异在购买新建住宅时尤为重要。
是否可以购买设有层高权限制的房屋？
从法律角度来看，购买设有层高权限制的房屋是可行的。在土耳其，特别是在新建住宅项目中，可能会遇到带有层高权限制的房产证。
但在购买前，必须对该不动产的现状进行调查。
首先应核实建筑是否已竣工，以及是否已取得建筑使用许可证书。
此外，产权登记中独立单元的信息必须与经批准的建筑设计图相符，这一点至关重要。
例如，产权证上标注位于二楼的公寓实际上位于其他楼层，或者进行了设计图中未包含的改动，都可能在未来引发问题。
因此，在购买分层所有权住宅之前，应综合评估产权登记、建筑许可、经批准的设计图以及入住状况。
如何从层位权过渡到单元产权？
要从层位权过渡到单元产权，首先必须完成建筑物的建设并取得建筑使用许可证书。
根据相关法规，对于已取得建筑使用许可证书且已设立层位权的建筑物，只需将必要文件提交至地籍管理局，即可办理向单元产权过渡的手续。
该过程通常包括以下步骤：
- 确保建筑按照建筑许可和经批准的设计图纸完工。
- 向主管部门申请并取得建筑使用许可证书。
- 将必要文件提交至相关地籍管理局。
- 将地籍登记转换为单元产权登记。
根据相关法规，某些手续可由主管部门将文件送交地籍管理局后，由其依职权办理。
因此，在某些情况下，单元业主可能无需分别提出申请。
必须转为单元产权吗？
对于已设立单元地役权且已竣工的建筑物，在满足必要条件后，必须转为单元产权。
第634号《单元产权法》中，对单元地役权转为单元产权的相关规定。
特别是对于已取得建筑使用许可证书的建筑物，完成向单元产权制度的转换手续，可确保不动产登记与建筑物的现状保持一致。
然而，建筑物的竣工并不意味着不动产登记在任何情况下都会自动转为单元产权。核查不动产登记情况至关重要。
拥有层高权属的房屋能否申请住房贷款？
对于拥有层高权属的公寓，可以申请住房贷款。但是，贷款申请能否获批，取决于银行的评估标准以及房产的具体情况。
银行在审核贷款申请时，除了产权状况外，还会审查房产的评估价值、法律状况以及是否符合贷款条件。
特别是对于尚未竣工或未取得入住许可的房产，各银行的评估条件可能会有所不同。
因此，在购买共有产权住宅之前，建议向计划申请贷款的银行咨询该房产是否符合贷款条件。
如何判断房产是否属于单元产权？
通过房产登记记录，可以查明某处不动产是属于层高权还是单元产权。
房产证上载有关于不动产所有权类型的信息。此外，有权人员还可以通过土地登记与测绘总局提供的数字服务查阅不动产登记记录。
在购房前，除了查看产权类型外，还应核对独立单元编号、土地份额、地块编号和地号等信息。
产权登记中是否标注了“单元产权”是一项重要信息。但还需进一步调查该不动产的实际物理状况、是否符合项目规划，以及是否存在任何法律限制。
购房时应选择“层高权”还是“层产权”？
购买已竣工的住宅时，拥有层产权的房产证在评估建筑物的法律状况方面具有重要优势。
不过，也不应认为所有采用“层高权”制度的不动产都存在问题。特别是在在建住宅项目中，采用“层高权”制度是常见的情况。
关键在于，待购房产的产权信息、施工进度及官方文件之间必须保持一致。
在购买住宅时，了解“层高权”与“单元产权”之间的区别，不仅有助于理解产权证类型，对于评估购房过程中的潜在风险也至关重要。
因此，在做出购买决定之前，应仔细审查该不动产的产权登记记录及相关官方文件。
