Покупка нового жилья — это не просто выбор понравившейся квартиры. Особенно в случае с новостройками необходимо обладать информацией о процессе строительства здания, используемых материалах, официальных документах и условиях сдачи объекта. То, что квартира выглядит современно или только что сдана в эксплуатацию, не означает, что она не имеет никаких недостатков.
Несколько важных вопросов, которые следует задать застройщику при прямой покупке квартиры, могут помочь избежать многих проблем в будущем. Поэтому перед принятием решения о покупке важно ознакомиться как с техническими характеристиками квартиры, так и с юридическими деталями процесса продажи.
Итак, какие вопросы следует задать застройщику при покупке новой квартиры? Вот темы, на которых обязательно нужно остановиться перед покупкой жилья.
Получен ли акт о вводе здания в эксплуатацию?
Один из первых вопросов, на который следует получить ответ при покупке новой квартиры, — наличие у здания акта о вводе в эксплуатацию.
Этот документ, известный в народе как «разрешение на заселение», подтверждает, что здание построено в соответствии с действующим законодательством и утвержденными проектами. В зданиях, не имеющих разрешения на заселение, могут возникнуть проблемы при оформлении подключения к электричеству и водоснабжению или при переходе к режиму кондоминиума.
В проектах, находящихся в стадии строительства, отсутствие сертификата о вводе в эксплуатацию является нормальным явлением. Однако при покупке квартиры в уже построенном здании необходимо обязательно проверить статус ввода в эксплуатацию.
Является ли правовой титул на квартиру правом сервитута или правом кондоминиума?
Тип правового титула важен для понимания правового статуса приобретаемой недвижимости.
Право на этаж — это право, устанавливаемое в отношении отдельных помещений в здании, строительство которого ещё не завершено или только предстоит. Право собственности на квартиру, в свою очередь, устанавливается в отношении отдельных помещений в уже построенных зданиях.
Приобрести квартиру с правом на этаж возможно. Однако необходимо комплексно оценить текущее состояние здания, наличие разрешения на строительство и акта о вводе в эксплуатацию.
Кроме того, следует выяснить, имеются ли в реестре недвижимости ипотека, арест имущества или какие-либо другие ограничения, которые могут препятствовать продаже.
Какие меры были приняты для обеспечения сейсмобезопасности здания?
При покупке жилья в Турции сейсмобезопасность является одним из важнейших критериев оценки.
Следует спросить подрядчика, в соответствии с какими нормами сейсмостойкости было спроектировано здание, было ли проведено геологическое исследование грунта и каковы характеристики несущей конструкции.
Также полезно получить информацию о классе прочности бетона, используемой арматурной стали и процедурах строительного надзора.
Однако не следует считать, что новостройка или здание, в котором использовался бетон высокого класса прочности, автоматически является сейсмостойким.
Сейсмобезопасность требует комплексной технической оценки сооружения в целом.
Какие материалы использовались при строительстве?
Возможность беспроблемного использования квартиры на протяжении многих лет тесно связана с материалами, выбранными при её строительстве.
В частности, следует запросить информацию о оконных системах, дверях, напольных покрытиях, сантехнических изделиях и теплоизоляционных материалах.
Помимо марок используемых продуктов, важное значение имеют также их технические характеристики и соответствие соответствующим стандартам.
По возможности следует запросить у подрядчика техническое задание на квартиру. Таким образом, можно будет проверить, соответствуют ли характеристики, указанные во время продажи, фактическому состоянию сданного жилья.
Какова чистая жилая площадь квартиры в квадратных метрах?
Между общей площадью в квадратных метрах, указанной в объявлениях о продаже жилья, и чистой полезной площадью квартиры может быть разница.
В расчет общей площади, в зависимости от используемого метода, могут включаться стены и доли в некоторых общих помещениях. Чистая площадь же отражает фактическую полезную площадь квартиры.
Поэтому не следует полагаться исключительно на данные о площади, указанные в объявлениях.
Следует отдельно уточнить у застройщика чистую и брутто-площадь квартиры, а также выяснить, на каких расчётных основаниях были определены эти данные.
В необходимых случаях целесообразно провести проверку на основании утверждённого архитектурного проекта.
Как была выполнена тепло- и звукоизоляция?
Одним из важных факторов, влияющих на комфорт проживания в новом доме, является качество изоляции.
Теплоизоляция помогает снизить теплопотери в зимние месяцы и регулировать температуру в помещениях летом.
Звукоизоляция, в свою очередь, обеспечивает снижение шума, поступающего из соседних квартир или с улицы.
У подрядчика можно узнать об используемых на внешних фасадах изоляционных материалах, системах стен, характеристиках окон и мерах звукоизоляции между этажами.
Кроме того, изучение энергетического паспорта здания поможет получить информацию об его энергетической эффективности.
Какие удобства включены в цену продажи?
В новых квартирах перечень удобств, включенных в цену продажи, может варьироваться в зависимости от проекта.
Встроенная кухонная техника, инфраструктура для установки кондиционеров, парковка, кладовые помещения или различные объекты социальной инфраструктуры могут предоставляться не в одинаковом объеме в каждом проекте.
Поэтому перед покупкой необходимо четко выяснить, какие удобства включены в цену.
Кроме того, необходимо четко определить, какая сторона будет нести расходы на оформление права собственности, подключение коммуникаций и другие затраты.
Фиксация обещаний, данных во время продажи, в письменном договоре или техническом задании помогает предотвратить возможные споры.
Когда будет сдана квартира?
Если вы собираетесь приобрести квартиру в рамках еще незавершенного проекта, срок сдачи имеет огромное значение.
Следует уточнить у застройщика текущее состояние строительства, запланированный срок сдачи и условия, которые будут применяться в случае задержки.
Особенно при продаже на основе макета или проекта характеристики квартиры, срок сдачи и график оплаты должны быть зафиксированы в письменной форме.
Кроме того, полезно получить информацию о том, как будут выявляться и устраняться недостатки при сдаче объекта.
Как будут использоваться парковка и общие зоны здания?
В новых жилых комплексах могут быть предусмотрены зоны общего пользования, такие как парковка, лифт, сад и зоны общего пользования.
Однако условия использования этих зон не одинаковы во всех зданиях.
Например, необходимо выяснить, выделена ли парковочная площадка для конкретной квартиры или она относится к зоне общего пользования.
Кроме того, можно запросить информацию о расходах на содержание зон общего пользования и о предполагаемом размере коммунальных платежей.
Эти сведения помогут оценить регулярные расходы, с которыми можно столкнуться после покупки жилья.
Как будут решаться проблемы, возникшие после доставки?
В новых квартирах после сдачи могут обнаружиться некоторые технические недостатки или ошибки в выполнении работ.
К ним относятся проблемы с инженерными сетями, регулировка дверей и окон, протечки воды или дефекты отделки.
Поэтому следует уточнить у застройщика порядок оказания технической поддержки после сдачи и порядок сообщения о возможных проблемах.
Кроме того, важно ознакомиться с правами потребителей, действующими в зависимости от характера сделки, а также с законодательными нормами, касающимися жилья с дефектами.
Оформление протокола о проверках, проводимых при приемке квартиры, может оказаться полезным в случае возникновения споров в будущем.
На что следует обратить внимание в договоре при покупке квартиры у застройщика?
Одним из важнейших этапов процесса покупки является изучение договора.
В частности, в проектах, находящихся в стадии строительства, должны быть четко указаны расположение квартиры, номер отдельного помещения, чистая площадь, цена продажи, график платежей и условия сдачи.
Технические характеристики, указанные в договоре, должны соответствовать информации, предоставленной во время продажи.
Кроме того, при продаже жилья с предоплатой необходимо обратить внимание на требования законодательства в отношении официальной формы договора.
Вопросы, которые следует задать застройщику при покупке новой квартиры, не ограничиваются лишь выяснением цены и характеристик жилья. Необходимо оценить множество деталей — от записей в реестре прав собственности до безопасности здания, от используемых материалов до условий сдачи.
Изучение необходимых документов до покупки и фиксация предоставленной информации в письменной форме, насколько это возможно, помогает сделать более осознанное вложение средств в недвижимость.
