Покупка дома для большинства людей является одним из самых важных финансовых решений в жизни. Хотя расположение, площадь, цена и физические характеристики жилья играют решающую роль в процессе покупки, изучение данных в реестре прав собственности не менее важно. Ведь то, что объект недвижимости с первого взгляда выглядит безупречным, не означает, что он не несет в себе каких-либо юридических рисков.
Информация, содержащаяся в реестре недвижимости, раскрывает множество важных деталей — от статуса собственности на объект недвижимости до действующих ограничений. Поэтому перед завершением сделки купли-продажи необходимо тщательно проверить записи в реестре недвижимости.
На что же следует обратить внимание в реестре недвижимости при покупке дома? Вот 7 важных моментов, которые обязательно нужно изучить, прежде чем принять решение о покупке.
1. Проверьте данные о владельце в реестре недвижимости
Первое, что необходимо проверить при покупке дома, — это на чье имя зарегистрирована недвижимость в реестре.
Необходимо убедиться, что лицо, осуществляющее сделку купли-продажи, действительно является владельцем недвижимости. Если продавцом выступает несколько дольщиков, следует дополнительно изучить структуру собственности.
В некоторых случаях сделки купли-продажи могут осуществляться на основании доверенности. В таком случае необходимо убедиться, что доверенность действительна и содержит необходимые полномочия на продажу недвижимости.
Соответствие данных о владельце, указанных в реестре недвижимости, и данных лица, осуществляющего сделку купли-продажи, является одним из основных условий безопасной покупки недвижимости.
Особенно при сделках на крупные суммы важно подтвердить личность и полномочия представителя через официальные каналы.
2. Узнайте, имеется ли в реестре недвижимости залог или арест
В свидетельстве о праве собственности на недвижимость могут фигурировать ипотека, арест имущества или иные правовые ограничения.
Ипотека — это, как правило, вещное право, устанавливаемое на недвижимость в качестве обеспечения долга. Арест имущества, в свою очередь, является одной из правовых мер, применяемых в отношении недвижимости в связи с задолженностью.
Эти записи могут повлиять на продажу недвижимости или на её использование после приобретения.
Например, хотя продажа жилого объекта, обремененного ипотекой, в некоторых случаях возможна, наличие ипотеки может создавать значительные риски для нового владельца.
Поэтому перед продажей необходимо изучить информацию об обременениях, указанную в записи в реестре недвижимости.
Если имеется ипотека или арест, необходимо уточнить, как их снять и на каких условиях будет осуществляться продажа.
3. Изучите статус права на этаж и права собственности на квартиру
Тип записи в реестре недвижимости содержит важную информацию о правовом статусе приобретаемого жилья.
Право на этаж — это право, устанавливаемое в отношении отдельных частей здания, которое еще не достроено или будет построено в будущем. Право собственности на квартиру, в свою очередь, устанавливается в отношении отдельных частей уже построенных зданий.
Можно приобрести квартиру с правом на этаж. Однако необходимо дополнительно оценить наличие разрешения на строительство здания, его готовность к заселению и соответствие утвержденному проекту.
Свидетельство о праве собственности на квартиру свидетельствует об установлении права собственности на отдельное жилое помещение.
Вместе с тем наличие права собственности на квартиру само по себе не гарантирует текущую сейсмостойкость здания или все его технические характеристики.
Поэтому тип свидетельства о праве собственности следует рассматривать в совокупности с другими официальными документами.
4. Сравните данные о квартале, участке и отдельном жилом помещении
Сведения о квартале и участке, указанные в свидетельстве о праве собственности, показывают, на каком земельном участке находится недвижимость.
В случае квартир в многоквартирных домах также важны такие сведения, как номер блока, этажа и отдельного помещения.
Необходимо убедиться, что приобретаемая квартира соответствует отдельному помещению, указанному в записях свидетельства о праве собственности.
Например, несовпадение квартиры, показанной покупателю, с отдельным помещением, зарегистрированным в свидетельстве о праве собственности, может привести к серьёзным юридическим проблемам.
Поэтому данные о недвижимости, указанные в реестре, необходимо сопоставить с утвержденным архитектурным проектом и фактическим состоянием объекта.
Особенно в новостройках важно правильно сопоставить номера отдельных помещений.
5. Проверьте, правильно ли определена доля в земельном участке
Доля в земельном участке означает долю собственности в земельном участке, на котором расположено отдельное помещение в здании.
В многоквартирных домах доля в земельном участке не обязательно должна быть одинаковой для всех квартир. Доли в земельном участке определяются пропорционально стоимости, принятой за основу при учреждении права собственности на отдельные помещения или сервитута.
Поэтому, исходя только из площади квартиры в квадратных метрах, невозможно определить, верна ли доля в земельном участке.
Доля в земельном участке имеет особое значение, в частности, в контексте городской реконструкции, совместного владения и некоторых юридических операций.
Перед покупкой полезно изучить долю в земельном участке, указанную в свидетельстве о праве собственности, и в случае возникновения подозрений обратиться за экспертным заключением.
6. Проверьте, имеются ли в реестре недвижимости отметки или заявления
В записях реестра недвижимости, помимо сведений о праве собственности, могут содержаться различные отметки и заявления.
Например, могут встречаться отметки об аренде, отметки о предварительном соглашении о продаже или другие записи, которые могут повлиять на использование недвижимости.
Каждая из этих записей не влечет за собой одинаковые правовые последствия. Некоторые из них влияют на использование недвижимости, а другие могут касаться прав третьих лиц.
Поэтому необходимо выяснить, что означают отметки и заявления, содержащиеся в реестре.
В частности, если на приобретаемом объекте недвижимости имеются права третьих лиц, перед продажей необходимо оценить их правовые последствия.
В необходимых случаях можно обратиться за помощью к юристу, специализирующемуся в области права недвижимости.
7. Проверьте запись в реестре недвижимости по официальным каналам
При покупке дома не следует полагаться исключительно на предоставленную продавцом копию свидетельства о праве собственности или документы с давно истекшим сроком действия.
Данные в реестре недвижимости могут изменяться со временем. Ипотека, арест имущества или иное ограничение, которых ранее не было, могли быть внесены в реестр позднее.
Поэтому важно проверить актуальную информацию о праве собственности как можно ближе к дате совершения сделки купли-продажи.
Владелец недвижимости, его уполномоченный представитель или лица, уполномоченные в соответствии с действующим законодательством, могут ознакомиться с записями в рамках услуг, предоставляемых Главным управлением по вопросам земельного кадастра и регистрации прав собственности.
Кроме того, в ходе официальных процедур продажи, осуществляемых в управлении по вопросам земельного кадастра и регистрации прав собственности, необходимо проанализировать актуальные записи, касающиеся данного объекта недвижимости.
Детали, на которые следует обратить внимание при покупке жилья при проверке в реестре недвижимости, не ограничиваются лишь установлением личности собственника. Необходимо комплексно оценить правовой статус недвижимости, ограничения, наложенные на неё, сведения об отдельных квартирах и долю в земельном участке.
Эти проверки, проводимые до совершения покупки, помогают предотвратить возможные в будущем юридические и материальные проблемы. В частности, если в записях о праве собственности имеется непонятная информация или вызывает подозрения какая-либо ситуация, важно получить заключение эксперта до завершения сделки купли-продажи.
